譲渡所得の課税繰り延べ：買換え特例について解説 | 墨田区・台東区で不動産売却サービスを展開する中代表的な案件例をレポート

自宅を売却し、新たな住宅を購入する際、生じる譲渡所得に対しては、課税を繰り延べることができる「買換え特例」という制度があります。この制度を利用することで、所得税や住民税の納税を先送りすることが可能です。 例えば、4,000万円で購入した住宅を6,000万円で売却した場合、通常であれば2,000万円の譲渡所得に対して課税が発生します。しかし、売却益を上回る7,000万円の新居を購入した場合、この譲渡所得2,000万円の課税は、次の売却時まで繰り延べられます。 ただし、課税が繰り延べられるだけで、非課税になるわけではありません。7,000万円で購入した新居を将来8,000万円で売却した場合、新たな譲渡所得1,000万円に加え、繰り延べられていた2,000万円も加算され、合計3,000万円の譲渡所得に対して課税されることになります。 一方、売却価格よりも安い住宅を購入した場合、買換え特例を利用すると、売却価格と購入価格の差額が収入とみなされ、その収入に対して所得税が課税されます。 買換え特例を利用するための要件 自宅の売却: 現在の自宅または、以前に住んでいた自宅を売却することが前提です。

直近2年間の特例適用なし: 売却年の前年と前々年に、3,000万円特別控除などの他の税制上の優遇措置を受けていないこと。

売却価格1億円以下: 自宅の敷地などを分割して売却した場合は、一定期間内の分割売却額も含めて判断されます。

居住・所有期間: 売却した年の1月1日時点で、家屋と敷地の所有期間がそれぞれ10年以上であること。居住期間は連続していなくても構いません。

買換え先の住宅: 床面積が50平方メートル以上、土地面積が500平方メートル以下であること。耐火建築物の中古住宅の場合は築25年以内などの条件があります。

売却から購入までの期間: 売却した年の前年、売却年、翌年の3年以内に買い替えること。

親族等への売却でないこと: 生計を一にする親族など、特別の関係のある人に対して売却した場合は対象外です。

確定申告: 売却した翌年に確定申告を行い、必要な書類を添付する必要があります。

注意点 買換え特例は2025年12月31日までの売却が対象です。 詳細な条件や手続きについては、税務署にご相談ください。

まとめ

自宅の買い替えに伴う譲渡所得に対しては、買換え特例を利用することで、課税を繰り延べることができます。ただし、さまざまな要件が定められているため、利用を検討する場合は、事前に税理士など専門家にご相談することをおすすめします。

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