土地の評価額とは？5つの評価額の特徴や調べ方について解説！ | 墨田区・台東区で不動産売却サービスを展開する中代表的な案件例をレポート

不動産の売却を考える中で、お客様が所有されている物件の価値や税金はいくらなのか気になるでしょう。 土地の価格を評価するにあたって、5種類の評価額があり、目的に応じて使い分けています。 それぞれの特徴やどのように使い分けるのか、その調べ方について、1つずつ解説します。

土地の評価額とは

購入や相続の時の不動産を評価した金額が評価額です。 実勢価格、固定資産税評価額、公示価格、基準地価、相続税路線価の5つがあります。 たとえば、売却相場を知りたい場合は実勢価格か固定資産税評価額が参考となるでしょう。 実勢価格は市場で実際に取り引きされたときの価格です。 一方で固定資産税評価額は、国が定めた固定資産評価基準をもとに各市区町村の不動産鑑定士が建物の劣化度合を確認して設定します。 また、固定資産税評価額を使って土地の売却相場を計算します。 計算式は「土地の売却相場＝固定資産税評価額÷0.7」になります。

土地に関する5つの評価額の特徴

土地は一物五価と言われており、目的によって評価の金額を使い分ける必要がありますので、それぞれの特徴を理解しておきましょう。 1つ目の実勢価格は不動産の売却や固有財産の価値が知りたいときに使用されます。 2つ目の固定資産税評価額は相続税以外の税金を算定するために市区町村が定めた価格です。 3年に1度の頻度で見直しされるので、景気変動が激しい時期は金額が反映しきれていない場合があります。 3つ目の公示価格は毎年1月1日の時点で、基準値1㎡あたりの価格を示しています。 敷地の価格を知りたい時や工事事業を含んだ土地の取引への指標に活用されています。 基準地価とは毎年1月と7月に、不動産鑑定士が都道府県が公表する基準値の1㎡あたりの価格を鑑定したものです。 価格の変動が公示価格より細かく反映されており、都市計画区域外も対象となります。 最後に相続税路線価ですが、国税庁が公表する評価の金額で、相続税や贈与税、地価税を求めたいときに使用されます。

土地の5つの評価額の調べ方

評価金額はそれぞれ評価する機関が異なりますから、公開先も異なります。 納税通知書、固定資産評価証明書、固定資産課税台帳であれば固定資産税に関する評価金額が確認できます。 公示価格と基準地価の調べ方は国土交通省が運営する「土地総合情報システム」から検索可能です。 都道府県と市区町村を指定すると、両方あるいは片方の評価の金額を知ることができます。 相続税路線価は国税庁のサイトにある「路線図・評価倍率表」で調べられます。 地図の数字とアルファベッドはそれぞれ路線価と借地権割合であり、計算すると相続税の評価価格がわかります。

5つの評価金額とは何か、どのような目的で使い分けていくのかをご案内しました。 誤った評価金額を選んでしまうと、不動産を売却するときの金銭管理がずれてしまうでしょう。 同じ固定資産であっても、評価をおこなう機関が違い、公表先も異なる点に注意してください。