空家相続：あなたに合った解決策を見つけるためのガイド | 墨田区・台東区で不動産売却サービスを展開する中代表的な案件例をレポート

空家相続の基本情報

1-1. 空家相続とは？

1-2. 空家相続の増加と背景

1-3. 空家相続のメリット・デメリット

空家相続の4つの選択肢

2-1. 売却する

2-2. 賃貸する

2-3. 自ら住む

2-4. 相続放棄する

それぞれの選択肢の詳細と注意点

3-1. 売却：高く売るためのポイント、売却できない場合の対策

3-2. 賃貸：入居者を見つけるための対策、トラブル回避策

3-3. 自ら住む：リフォーム費用、住むための準備

3-4. 相続放棄：手続き、放棄後の注意点

空家相続の税金

4-1. 相続税

4-2. 固定資産税・都市計画税

4-3. 特定空家等に係る固定資産税等の特別措置

空家相続に関する専門家・相談窓口

5-1. 不動産業者

5-2. 司法書士

5-3. 行政機関

5-4. NPO法人

1. 空家相続の基本情報

1-1. 空家相続とは？

被相続人が所有していた家が、相続発生時に誰も住んでいない状態になった場合を「空家相続」といいます。近年、少子高齢化や地方移住などの影響で、空家相続は増加傾向にあります。

1-2. 空家相続の増加と背景

空家相続が増加している背景には、以下のような要因が挙げられます。

少子高齢化：核家族化や晩婚化が進み、相続人が遠方に住んでいるケースが増えている

地方移住：地方から都市部への人口流出が進み、空き家が目立つ地域が増えている

後継者不足：家業を継ぐ人がいないため、空き家となる住宅が増えている

築年数の経過：築年数が古く、修繕費用がかさむ空き家が多い

1-3. 空家相続のメリット・デメリット

空家相続には、以下のようなメリットとデメリットがあります。

メリット

不動産を取得できる

賃貸収入を得られる可能性がある

将来、住むことができる

デメリット

管理や修繕に費用がかかる

固定資産税などの税金がかかる

売却や賃貸が難しい場合がある

近隣トラブルの原因になる可能性がある

2. 空家相続の4つの選択肢

2-1. 売却する

高く売るためのポイント

空家を清掃し、修繕する

周辺の相場を調査する

複数の不動産業者に査定を依頼する

広告を有効活用する

売却できない場合の対策

価格を下げる

解体して更地にする

行政に相談する

2-2. 賃貸する

入居者を見つけるための対策

家賃設定を適正にする

物件を清潔に保つ

空室保証を利用する

不動産業者に仲介を依頼する

トラブル回避策

契約書をしっかり作成する

入居審査を厳格に行う

定期的な巡視を行う

トラブル発生時の対応を明確にする

2-3. 自ら住む

リフォーム費用：リフォームの内容や規模によって費用は大きく異なりますが、一般的には、100万円～200万円程度は少なくともかかるでしょう。老朽化が著しい場合は、500万円以上かかる場合もあります。

住むための準備

住む場所までの距離を考慮する

周辺環境を確認する

ライフプランに合致するかどうか検討する

2-4. 相続放棄する

手続き： 相続放棄申述書を作成し、家庭裁判所に提出します。ただし相続人全員が合意する必要があります。また期限内に手続きを行う必要があります。

放棄後の注意点： 相続財産はすべて放棄することになります。 放棄した財産は、他の相続人が共有します。 また相続放棄の手続きには費用がかかります。

3. それぞれの選択肢の詳細と注意点

3-1. 売却

メリット

空家を現金化できる

相続税などの支払いに充てることができる

空家の管理・修繕の負担がなくなる

デメリット

売却価格が低い場合がある

売却活動に時間がかかる

不動産取得税などの税金がかかる

売却価格は、場所や状態、周辺環境によって大きく異なります。また売却活動には、広告掲載、内覧会の対応、買主との交渉などが必要です。※仲介会社に依頼しましょう。

注意点

売却前に、複数の不動産業者に査定を依頼して比較検討

売却契約書の内容ををよく確認する

3-2. 賃貸

メリット

定期的な収入を得られる

空家の管理・修繕費用を賄える可能性がある

デメリット

入居者募集に時間がかかる

家賃滞納などのリスクがある

修繕費などの支出が発生する

注意点

家賃設定は、周辺の相場を参考にする

入居審査は、厳格に行う

契約書には、家賃、退去条件、修繕費負担などについて明記する

定期的な巡視を行い、建物の状態を確認する

空室対策をしっかり行う

トラブル発生時の対応に備えておく

法令遵守事項を理解しておく

3-3. 自ら住む

メリット

住居費を節約できる

将来の資産として活用できる

デメリット

リフォーム費用がかかる

住む場所までの距離が遠い場合がある

周辺環境によっては住みにくい場合がある

注意点

リフォームの内容や規模は、ライフプランに合わせて検討する

住む場所までの距離、交通アクセス、周辺環境などを考慮する

老朽化が著しい場合は、耐震診断などを受ける

リフォーム費用を事前にしっかりと見積もる

住むための準備を早めに行う

地域の防災情報などを確認しておく

3-4. 相続放棄：手続き、放棄後の注意点

手続き

相続放棄をするためには、以下の手順が必要です。

相続放棄申述書を作成する

家庭裁判所が指定する書式を使用する

被相続人、相続人、放棄する財産などを記載する

必要書類を揃える： 戸籍謄本 相続関係図 遺産分割協議書（遺産分割をしている場合） その他、裁判所が必要と判断した書類等。

家庭裁判所に提出する

相続放棄申述書と必要書類を、被相続人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所に提出する

審理を受ける

裁判所から、相続放棄の申述について審理を受ける 虚偽の申述があった場合は、認められないことがある

放棄後の注意点 相続放棄をすると、以下の点に注意する必要があります。

相続財産はすべて放棄することになる 空家だけでなく、預金、株式、不動産など、すべての相続財産を放棄することになります。 放棄した財産は、他の相続人が共有することになります。また共有財産の分割には、トラブルになる可能性があります。

相続放棄は、慎重に検討する必要があります。

4. 空家相続の税金

空家相続した場合、以下の税金がかかります。

4-1. 相続税

相続税は、被相続人が亡くなったときに、その人が残した財産（遺産）に対して課税される税金です。空家も遺産の一つとして評価され、相続税の課税対象となります。 空家の評価額

空家の評価額は、一般的には、固定資産税評価額を基準として算出されます。ただし、以下のような場合は、固定資産税評価額よりも低い評価額が適用される場合があります。

建物の状態が悪い場合

立地条件が悪い場合

周辺に類似する空家が多い場合

空家に関する特例

空家相続には、以下の特例があります。

小規模宅地等の特例： 一定の要件を満たす空家であれば、相続税評価額を80％まで減額することができます。

被相続人居住用財産に係る譲渡所得の特別控除： 相続した空家を売却した場合、3,000万円までの譲渡所得控除を受けることができます。

相続税の詳細については、国税庁のホームページ

https://www.nta.go.jp/taxes/tetsuzuki/shinsei/shinkoku/sozoku/sozoku.htm

を参照してください。

4-2. 固定資産税・都市計画税

固定資産税と都市計画税は、毎年、所有している土地や建物に対して課税される税金です。空家も、固定資産税・都市計画税の課税対象となります。

税額の計算方法

固定資産税・都市計画税の税額は、固定資産税評価額に基づいて算出されます。 空家に関する特例 空家には、以下の特例があります。

長期優良住宅等の特例 一定の要件を満たす空家であれば、固定資産税・都市計画税を軽減することができます。

4-3. 特定空家等に係る固定資産税等の特別措置

特定空家等に係る固定資産税等の特別措置は、2019年1月から施行されている制度です。この制度は、空き家等の放置による地域環境の悪化を防ぎ、適正な管理を促進することを目的としています。

適用要件

この特措置を適用するには、以下の要件をすべて満たす必要があります。

空家等が特定空家等に該当すること

※特定空家等とは、一定の期間、人が住んでおらず、かつ、著しく荒廃しているなどの状態にある空家等を指します。

空家等を適正に管理すること

適正な管理とは、定期的な見回りや清掃を行い、周辺環境に悪影響を与えないようにすることなどを指します。

特措措置の内容

この特措措置を適用した場合、固定資産税・都市計画税を減額することができます。 詳細 特定空家等に係る固定資産税等の特別措置の詳細については、

国税庁のホームページ

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000030.html

を参照してください。

5. 空家相続に関する専門家・相談窓口

5-1. 不動産業者

空家相続において、不動産業者は以下のサポートを提供することができます。

空家の査定： 空家の状態や周辺環境などを考慮し、客観的な価格で査定を行います。

売却活動： 買主を探すための広告掲載、内覧会の対応、買主との交渉などを代行します。

リフォーム・修繕： 売却前に空家をリフォーム・修繕することで、買主が見つかりやすくなるようにサポートします。

相続登記： 相続登記の手続きを代行することができます。

選び方のポイント： 空家相続に実績がある業者を選ぶ・複数の業者から見積もりを取る・担当者との相性も重視する

5-2. 司法書士

司法書士は、以下のサポートを提供することができます。

相続登記： 相続人の調査、遺産分割協議書の作成、登記申請などの手続きを行います。

相続放棄： 相続放棄の手続きを代行することができます。

遺言書作成：遺言書の作成をサポートします。

選び方のポイント

相続登記に詳しい司法書士を選ぶ

相続放棄などの経験豊富な司法書士を選ぶ

相談しやすい司法書士を選ぶ

相談窓口

各司法書士のホームページ

日本司法書士連合会の「全国司法書士検索」https://www.shiho-shoshi.or.jp/other/doui/

5-3. 行政機関

市町村によっては、空家相続に関する相談窓口を設置しているところがあります。 相談内容は、以下のとおりです。

空家に関する法制度

空家の売却や賃貸に関する情報

空家の管理に関するアドバイス

行政機関が提供する支援制度

5-4. NPO法人

空家問題に関するNPO法人では、以下のサポートを提供することができます。

空家に関する相談

空家に関する情報提供

空家の売却や賃貸に関するサポート

空家の管理に関するアドバイス

行政機関や民間事業者との連携

選び方のポイント

空家問題に関する活動実績があるNPO法人を選ぶ

相談しやすいNPO法人を選ぶ

NPO法人の理念や活動内容に共感できるか

相談窓口 各NPO法人のホームページ 全国空家バンクネットワーク https://akiya.org/ まとめ 空家相続は、様々な問題を抱えている可能性があります。

空家相続となった場合は、早めに行動することが重要です。 上記で紹介したような専門家・相談窓口などを活用し、自分に合った解決策を見つけてください。