空家問題を解決！空き家を賢く活用するアイデア集 | 墨田区・台東区で不動産売却サービスを展開する中代表的な案件例をレポート

空き家となった家や、これから空き家になる可能性のある家について、どのように活用すれば良いか悩んでいるのではないでしょうか？

放置すれば倒壊や害虫被害などのリスクも高まり、近隣トラブルにも発展しかねません。

そこで今回は、空き家を賢く活用する方法を、カテゴリーに分けて詳しく解説します。

1. 空き家問題の現状と課題

1-1. 空き家問題とは？

増え続ける空き家の数と放置の危険性 近年、日本社会では深刻な空き家問題が顕在化しています。総務省の「住宅・土地統計調査」によると、2023年10月時点の空き家数は899万戸に達し、住宅総数の13.8％を占めるまでになりました。これは過去最多の数字であり、今後も増加傾向が続くと予測されています。

空き家が放置されると、以下のような危険性が生じます。

倒壊の危険性: 老朽化や雨風による腐食によって倒壊し、周辺住民に危害を加える可能性があります。

害虫被害: 害虫が住み着き、周辺家屋にも被害を及ぼす可能性があります。

火災の危険性: 放置された空き家は放火や自然発火の危険性が高くなります。

犯罪の温床: 不法投棄や犯罪の拠点となる可能性があります。

景観の悪化: 放置された空き家は周辺地域の景観を悪化させ、治安の悪化にもつながります。これらの危険性は、所有者だけでなく、地域住民にとっても大きな問題となります。

1-2. 空き家を放置するとどうなる？

法的措置や近隣トラブルのリスク

空き家を放置していると、以下のような法的措置を受ける可能性があります。

特定空き家等対策特別措置法に基づく措置命令: 市町村は、特定空き家等と判断された空き家に対して、修繕や解体などの措置を命令することができます。命令に従わない場合は、行政代執行により強制的に修繕や解体が行われ、その費用は所有者の負担となります。

民法に基づく差止請求や損害賠償請求: 放置された空き家によって被害を受けた近隣住民は、所有者に対して差止請求や損害賠償請求をすることができます。また、空き家を放置することで、近隣住民とのトラブルに発展する可能性も高くなります。放置された空き家から悪臭や害虫が発生したり、倒壊の危険性があると感じた近隣住民は、所有者に対して苦情を訴えることでしょう。こうしたトラブルは、地域住民同士の関係悪化にもつながりかねません。

1-3. 空き家問題を解決するには？

所有者、行政、地域が一体となって取り組む

空き家問題を解決するには、所有者、行政、地域が一体となって取り組むことが重要です。 所有者としては、空き家を放置せずに適切に管理することが求められます。空き家を売却したり、賃貸に出したり、リフォームして住んだり、地域活性化に活用したりするなど、様々な選択肢を検討しましょう。 行政としては、空き家に関する法整備や情報提供、相談窓口の設置、空き家対策に関する助成金制度の拡充など、様々な支援策を講じています。空き家に関する悩みを抱えている所有者は、積極的に行政の支援を活用しましょう。 地域としては、空き家に関する住民同士の連携や、空き家バンクの設立、空き家に関するワークショップやセミナーの開催など、地域独自の取り組みを進めています。地域住民一人ひとりが空き家問題に関心を持ち、協力することが重要です。

空き家問題は、単独で解決できる問題ではありません。所有者、行政、地域が連携し、それぞれの立場からできることを取り組むことで、解決に向けて一歩ずつ進んでいくことが大切です。

2. 空き家を売却する

空き家となった家を売却することは、空き家問題を解決する最も一般的な方法の一つです。ここでは、空き家を売却するメリット・デメリット、空き家を高く売るためのポイント、相続した空き家を売却する際の注意点について詳しく解説します。

2-1. 空き家を売却するメリット・デメリット

メリット

空き家管理の負担から解放される: 空き家を売却することで、固定資産税や修繕費などの管理にかかる負担から解放されます。

資金を獲得できる: 空き家を売却することで、まとまった資金を獲得することができます。この資金を、老後の生活資金や住宅購入資金などに充てることができます。

デメリット

売却費用がかかる: 空き家を売却する際には、仲介手数料などの売却費用がかかります。

希望価格で売れない可能性がある: 市場動向や空き家の状態によっては、希望価格で売れない可能性があります。

2-2. 空き家を高く売るためのポイント

空き家を高く売るためには、以下の点に注意することが大切です。

適切な時期に売却する: 不動産の価格は、時期によって変動します。市場動向を調査し、最も高く売れる時期に売却することが重要です。

空き家をリフォームする: 空き家をリフォームすることで、買主の印象を良くし、販売価格をアップさせることができます。ただし、リフォーム費用が高額になりすぎると、逆効果になる可能性があるので注意が必要です。

複数の不動産会社に査定を依頼する: 複数の不動産会社に査定を依頼することで、相場価格を知ることができます。

不動産会社選びを慎重に行う: 経験豊富な優良な不動産会社を選ぶことが重要です。

2-3. 相続した空き家を売却する際の注意点

相続した空き家を売却する際には、以下の点に注意する必要があります。

相続人全員の同意が必要: 相続した空き家を売却するには、相続人全員の同意が必要です。

名義変更が必要: 相続した空き家を売却するには、名義変更が必要です。

所得税や住民税の支払いが必要: 相続した空き家を売却することで、譲渡所得税や住民税の支払いが必要になる場合があります。相続した空き家を売却する際には、専門家に相談することをおすすめします。

空き家を売却することは、メリットとデメリットがあります。売却を検討する際には、これらの点をよく理解し、慎重に判断することが大切です。また、適切な時期に売却したり、空き家をリフォームしたりすることで、高く売却することができます。相続した空き家を売却する場合は、相続人全員の同意が必要となるなど、注意点もあります。 空き家を売却することで、空き家問題を解決し、新たな可能性を開くことができます。

3. 空き家を賃貸する

空き家を賃貸に出すことは、空き家問題を解決するもう一つの有効な手段です。ここでは、空き家を賃貸するメリット・デメリット、空き家を賃貸に出すための準備、空き家の入居者を見つける方法について詳しく解説します。

3-1. 空き家を賃貸するメリット・デメリット

メリット

家賃収入を得られる: 空き家を賃貸に出すことで、毎月安定した家賃収入を得ることができます。

空き家の維持管理費を賄える: 家賃収入で固定資産税や修繕費などの維持管理費を賄うことができます。

空き家を有効活用できる: 空き家を放置するよりも、賃貸に出すことで建物を有効活用することができます。

デメリット

入居者とのトラブル: 入居者との間で家賃滞納やクレームなどのトラブルが発生する可能性があります。

空室リスク: 入居者が退去した場合、空室期間が発生し、家賃収入が得られなくなる可能性があります。

賃貸管理の手間がかかる: 賃貸物件の管理には、入居者募集、契約手続き、家賃收取、修繕対応などの手間がかかります。

3-2. 空き家を賃貸に出すための準備

空き家を賃貸に出すためには、以下の準備が必要です。

空き家の状態を調査する: 空き家の老朽化や雨漏りなどの状態を調査し、必要に応じて修繕を行います。

家賃相場を調査する: 周辺の類似物件の家賃相場を調査し、適切な家賃を設定します。

賃貸借契約書を作成する: 賃貸借契約書を作成し、入居者との間で締結します。

入居募集の広告を掲載する: 不動産会社に依頼したり、インターネットで広告を掲載したりして、入居者を募集します。

3-3. 空き家の入居者を見つける方法

空き家の入居者を見つけるためには、以下の方法があります。

不動産会社に依頼する: 空き家賃貸に経験豊富な不動産会社に依頼することで、効率的に入居者を見つけることができます。

地域の情報誌に広告を掲載する: 地域の情報誌に広告を掲載することで、地域住民に空き家を知らせることができます。

空き家を賃貸することは、メリットとデメリットがあります。賃貸を検討する際には、これらの点をよく理解し、慎重に判断することが大切です。また、空き家を修繕したり、適切な家賃を設定したりすることで、入居者を見つけやすくすることができます。不動産会社に依頼したり、インターネットで広告を掲載したりすることで、効率的に入居者を見つけることができます。 空き家を賃貸することで、安定した家賃収入を得ることができ、空き家問題を解決することができます。

4. 空き家をリフォームして住む

築年数が経過した空き家や、古く感じられる空き家を、現代的な住空間へと生まれ変わらせるリフォームは、空き家問題を解決するだけでなく、自分好みの住まいを手に入れる手段としても注目されています。ここでは、空き家をリフォームして住むことのメリット・デメリット、リフォームの費用相場、リフォームを成功させるポイントについて詳しく解説します。

4-1. 空き家をリフォームするメリット・デメリット

メリット

自由な設計で理想の住空間を作れる: 新築住宅とは異なり、間取りや設備を自由に設計することができます。理想の住空間を、自分のライフスタイルに合わせて作り上げることができます。

コストを抑えられる: 新築住宅を建てるよりも、費用を抑えて住まいを手に入れることができます。

愛着のある場所で暮らせる: 長年住み慣れた家や、思い出のある家をリフォームすることで、愛着のある場所で暮らし続けることができます。

デメリット

思わぬ問題が発生する可能性がある: 長年放置されていた空き家には、雨漏りやシロアリ被害などの思わぬ問題が発生している可能性があります。リフォーム費用が高額になる場合がある: 大規模なリフォームを行う場合は、費用が高額になることがあります。リフォーム期間が長くなる場合がある: 規模や状態によっては、リフォーム期間が長くなる場合があります。

4-2. 空き家リフォームの費用相場

空き家リフォームの費用相場は、規模や内容によって大きく異なりますが、一般的には以下の通りです。

小規模リフォーム（キッチン・トイレ・バスルームなど）: ～300万

円中規模リフォーム（間取り変更を含む）: 300万円～600万円

大規模リフォーム（耐震補強を含む）: 1000万円～

上記はあくまで目安であり、実際の費用は、業者や使用する材料によって異なります。

4-3. 空き家リフォームを成功させるポイント

空き家リフォームを成功させるためには、以下の点に注意することが大切です。

リフォーム前にしっかりと調査する: 空き家の状態を調査し、必要なリフォーム内容を明確にする。

予算をしっかりと立てる: リフォーム費用を明確にし、予算内で収まる範囲で計画を立てる。

信頼できる業者を選ぶ: 実績や評判の良いリフォーム業者を選ぶ。

行政の手続きを確認する: リフォーム内容によっては、建築許可などの行政手続きが必要となる。

近隣住民への配慮: リフォーム中は、騒音や振動などに注意し、近隣住民への配慮を忘れない。

空き家をリフォームして住むことは、メリットとデメリットがあります。リフォームを検討する際には、これらの点をよく理解し、慎重に判断することが大切です。また、リフォーム前にしっかりと調査し、信頼できる業者を選ぶことで、リフォームを成功させることができます。 空き家をリフォームすることで、自分好みの住空間を手に入れ、快適な暮らしを送ることができます。

5. 空き家を民泊にする

近年、訪日外国人旅行者の増加に伴い、民泊は大変注目されています。空き家を民泊にすることで、新たな収入源を得ることができ、地域活性化にも貢献することができます。ここでは、空き家を民泊にすることのメリット・デメリット、民泊運営における法規制、民泊運営の代行サービスについて詳しく解説します。

5-1. 空き家を民泊にするメリット・デメリット

メリット 新たな収入源を得られる: 宿泊料金収入を得ることができます。

空き家を有効活用できる: 放置していた空き家を有効活用することができます。

地域活性化に貢献できる: 地域への観光客誘致や、地域住民との交流促進に貢献することができます。

デメリット

法規制を遵守する必要がある: 民泊事業には、住宅宿泊事業法などの法規制が適用されます。これらの法規制を遵守する必要があります。

運営の手間がかかる: ゲストの受け入れ、清掃、トラブル対応などの運営には手間がかかります。

近隣住民とのトラブル: 騒音やゴミなどの問題で、近隣住民とのトラブルが発生する可能性があります。

5-2. 空き家を民泊として運営する際の法規制

民泊事業には、住宅宿泊事業法などの法規制が適用されます。主に以下の点に注意する必要があります。

許可が必要: 民泊事業を行うためには、都道府県または市町村の許可が必要です。

施設基準を満たす必要がある: 民泊施設は、一定の施設基準を満たす必要があります。

営業日数に制限がある: 年間営業できる日数は、最大180日までです。

宿泊者情報の管理が必要: 宿泊者情報を2年間保存する必要があります。これらの法規制は、地域によって異なる場合があります。

民泊事業を始める前に、都道府県または市町村の担当窓口に確認することをおすすめします。

5-3. 空き家民泊の運営代行サービス 空き家民泊の運営には、清掃、予約管理、ゲスト対応など、様々な手間がかかります。これらの手間を代行してくれるサービスがあります。 民泊運営代行サービスを利用することで、以下のようなメリットがあります。 運営の手間を省ける: 清掃、予約管理、ゲスト対応などの手間を代行してもらえるので、民泊事業を始めるハードルが低くなります。

法規制を遵守できる: 民泊運営代行サービスの中には、法規制に関するアドバイスや代行手続きを提供しているところもあります。

空室リスクを減らせる: 民泊運営代行サービスの中には、集客や予約代行を行っているところもあり、空室リスクを減らすことができます。

民泊運営代行サービスを利用する際には、サービス内容や料金を比較検討することが大切です。 空き家を民泊にすることは、メリットとデメリットがあります。民泊事業を検討する際には、これらの点をよく理解し、慎重に判断することが大切です。また、法規制を遵守し、運営の手間を考慮して、民泊運営代行サービスの利用も検討しましょう。 空き家を民泊することで、新たな収入源を得、地域活性化に貢献することができます。

6. 空き家を地域活性化に活用する

空き家を地域活性化に活用することは、地域課題の解決に繋がり、地域全体の活性化に貢献することができます。ここでは、空き家を地域交流施設にする、空き家を災害時の避難所にする、空き家を芸術文化活動の拠点にするという、3つの活用方法について詳しく解説します。

6-1. 空き家を地域交流施設にする 地域住民が集える交流施設は、地域コミュニティの活性化に欠かせません。空き家を地域交流施設に改修することで、新たな交流の場を生み出すことができます。 地域交流施設として活用できる例としては、以下のようなものがあります。

高齢者向けの集いの場: 健康体操や趣味活動の場として提供することで、高齢者の孤立を防ぐことができます。

子育て支援施設: 子育て中の母親たちの交流スペースや、子どもたちの遊び場として提供することで、子育ての負担軽減に貢献することができます。

防災拠点: 災害発生時に避難所や救援物資の配布場所として活用することで、地域住民の安全を守ることができます。

地域活性化イベントの会場: 地域の祭りやイベントの会場として活用することで、地域の魅力を発信することができます。

6-2. 空き家を災害時の避難所にする 近年、地震や台風などの災害が頻発しており、避難所不足が深刻な問題となっています。空き家を災害時の避難所として活用することで、地域住民の安全を守ることができます。 空き家を災害時の避難所として活用する際には、以下の点に注意する必要があります。

耐震性・耐火性を確保する: 地震や火災に耐えられるよう、耐震補強や防火改修を行う必要があります。

広さや設備を確保する: 避難者が十分に収容できる広さを確保し、トイレや水道などの設備を整える必要があります。

避難経路を確保する: 避難者が安全に避難できるよう、避難経路を確保する必要があります。

地域との連携: 災害発生時に迅速かつ適切な対応ができるよう、地域住民や行政機関との連携を図る必要があります。

6-3. 空き家を芸術文化活動の拠点にする 空き家を芸術文化活動の拠点として活用することで、地域に文化的な彩りを加えることができます。 空き家を芸術文化活動の拠点として活用できる例としては、以下のようなものがあります。

アトリエ・ギャラリー: アーティストのアトリエやギャラリーとして提供することで、地域に芸術文化の拠点を創出することができます。

音楽堂・劇場: 音楽会や演劇などの公演会場として提供することで、地域住民に文化的な娯楽を提供することができます。

カルチャースクール: ヨガや陶芸などのカルチャースクールを開講することで、地域住民の学びの場を提供することができます。

地域の歴史・文化を伝える施設: 地域の歴史や文化に関する資料を展示する施設として活用することで、地域住民にアイデンティティを与え、地域への愛着を育むことができます。空き家を地域活性化に活用することは、地域住民の交流促進、地域課題の解決、地域の魅力向上などに繋がります。

いかがでしたでしょうか？空家の活用でお悩みな方はぜひご相談ください。